În 13 octombrie s-a modificat legea 175/2020 privind procedura de vânzare pentru terenuri agricole în extravilan
Legea 175/2020 privind măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole extravilane a fost publicată în Monitorul Oficial în 14 august 2020 și a intrat în vigoare în 13 octombrie 2020. Ea vine ca și modificare și completare a legii 17/2014 privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole și legea 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrație terenuri în proprietate publică și privată a statului, cu destinație agricolă.
Această lege complică procedura de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan prin extinderea categoriilor de preemptori și majorarea termenelor procedurale.
De-a lungutl timpului în România, vânzarea terenurilor agricole a suferit diverse modificări legislative: în 1864 sub imperiul Codului Civil, când nu exista nici o restrângere, în 1947, când a fost controlată de stat, în 1974, când a fost interzisă și în 1991, 1998, 2005 și 2011 când a fost treptat liberalizată. În prezent există o tendință de limitare și de birocratizare a circulației juridice a terenurilor agricole, în 2014 și 2020.
Ce sunt preemptorii?
Preemptorii sunt persoanele care au dreptul de preempțiune. (De exemplu, dacă deții o clădire istorică în centru și vrei să o vinzi trebuie să obții acordul statului care poate fi unul dintre preemptori). Prin dreptul de preempțiune, proprietarul este constrâns în alegerea persoanei căreia îi vinde proprietatea dacă există un preemptor în acest sens. Legea 17/2014 prevede faptul că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune a următoarelor categorii de preemptroi în următoarea ordine:
- Coproprietarii
- Arendașii (chiriașii terenului)
- Proprietarii vecini
- Statul român prin Agenția Domeniilor Statului
Ce este dreptul de preempțiune?
În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. Dispozițiile privind dreptul de preempțiune sunt aplicabile doar dacă nu se stabilește altfel prin lege sau contract.
Un bun se poate vinde către un terț sub condiția neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.
Mai multe despre dreptul de preempțiune: aici (lege5.ro) sau aici (legeaz.net).
Ce s-a modificat în legea 175/2020 privind terenurile agricole?
Modificările care au avut loc, pe scurt sunt următoarele: introducerea unor noi categorii de beneficiari ai dreptului de preempțiune și extinderea dreptului de exercitare la 45 de zile lucrătoare (vânzătorul poate relua procedura în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui oferit de preemptorii de rang superior acestuia).
Totodată revânzarea terenurilor agricole extravilane înainte de un termen de 8 ani va atrage plata unui impozit suplimentar obligatoriu, calculat în funcție de diferența dintre prețul de vânzare și cumpărare.
Odată cu intrarea în viigoare a legii, persoanele următoare vor beneficia de dreptul de preempțiune în următoarea ordine:
- preemptori de rang I: coproprietarii și anumite rude;
- preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;
- preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
- preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
- preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;
- preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;
- preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Categoriile de arendași care pot exercita dreptul de preempțiune au fost limitate la arendașii care dețin contract de arendare valabil încheiat și înregistrat cel puțin 1 an înainte de data afișării ofertei de vânzare și care îndeplinesc o serie de condiții referitoare la adresa de domiciliu, reședință sau sediu.
Dacă titularii dreptului de preempțiune nu își exercită dreptul în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei de vânzare, vânzarea se poate face către persoanele fizice sau juridice care îndeplinesc anumite condiții referitoare la domiciliu/sediu, experiența anterioară în desfășurarea activităților agricole pe teritoriu național, înregistrarea la autoritățile fiscale, dovada că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole!
Dacă potențialii cumpărători nu îndeplinesc condițiile de cumpărare a terenului agricol situat extravilan, înstrăinarea acestuia se poate face către orice persoană fizică sau juridică în condițiile legii 17/2014.
Alte modificări prevăzute în legea 175/2020 privind procedura de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan
Vânzarea directă/indirectă supraimpozitată dacă are loc înainte de 8 ani. Dacă reprezintă mai mult de 25% din activele societăților care au în proprietate terenuri agricole în extravilan, vânzătorul va plăti obligat un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective, calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentajul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă. Excepție o fac reorganizările sau relocările de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.
Dacă se încalcă dreptul de preempțiune și se înstrăinează terenurile agricole extravilane se sancționează cu nulitatea absolută. O serie de fapte suplimentare constituie contravenții, iar pragul acestor amenzi a fost mărit. Amenda este între 100.000 și 200.000 lei.
Ca idee principală, vânzarea terenurilor agricole extravilane către orice persoană juridică sau fizică este permisă doar dacă titularii dreptului de preempțiune nu exercită acest drept și niciun potențial cumpărător nu depune ofertă de cumpărare sau nu îndeplinește condițiile prezentate mai sus. Legea se referă doar la vânzare și nu și la transmiterea dreptului de proprietate prin alte metode precum donația sau divizarea.
Scopurile legii 175/2020 sunt stimularea tinerilor agricultori, extinderea și consolidarea exploatațiilor agricole ale producătorilor existenți, asigurarea unor dezvoltări durabile a agriculturii în general.
Problemele cu această lege ar putea fi următoarele:
- vânzătorii (cei mici în special) vor fi afectați de limitarea suplimentară a posibilității de alegere liberă a potențialului cumpărător, procedura va fi mai complexă și va dura mai mult;
- impozitele noi pe vânzare la mai puțin de 8 ani pot afecta micii fermieri să răspundă situațiilor de piață
- obligativitatea menținerii destinației agricole a terenurilor nu este corelată cu prevederile legale în vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol și poate afecta producătorii de energie regenerabilă sau de parcuri industriale
Citește și:
Ce trebuie sa stii cand cumperi un teren
